Chào mừng quý khách đến với Website của Phòng Công chứng số 3 thành phố Hà Nội



lại bàn về công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai  - ( 7/23/2010)   lại bàn về công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai

LẠI BÀN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP

TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

 

 

Tuấn Đạo Thanh

Phòng Công chứng số 3 T.P Hà Nội

 

I. TỔNG QUAN

Tài sản hình thành trong tương lai là một trong nhiều quy định tương đối mới và có tính chất đặc thù của pháp luật dân sự Việt Nam. Căn cứ pháp lý cho nhận định trên chính là thời điểm xuất hiện cũng như phạm vi các loại hợp đồng, giao dịch mà tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng. Tại Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995, bộ luật dân sự đầu tiên của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, chúng tôi không tìm thấy bất cứ một điều luật nào có sử dụng khái niệm "tài sản hình thành trong tương lai". Dựa vào khái niệm "Tài sản" nêu tại Điều 172, Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995 thì "Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản", chúng ta hoàn toàn có thể khẳng định chỉ những thứ đã hiện hữu mới trở thành đối tượng của các giao dịch, hợp đồng với tư cách là tài sản. Sau này, trước sự thay đổi vô cùng nhanh chóng của đời sống dân sự diễn ra trên thực tế, đặc biệt là giao dịch có liên quan đến các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, một số văn bản quy phạm pháp luật mới ra đời đã đề cập tới nhiều khái niệm hoàn toàn xa lạ với tư duy pháp lý truyền thống, bao gồm cả khái niệm "tài sản hình thành trong tương lai". Qua những tài liệu mà chúng tôi được tiếp cận, thuật ngữ "tài sản hình thành trong tương lai" lần đầu tiên được chính thức sử dụng trong Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm. Cụ thể Khoản 7, Điều 2, Nghị định nói trên khi quy định về "Giải thích từ ngữ" đã đưa ra khái niệm "tài sản hình thành trong tương lai" như sau ""Tài sản hình thành trong tương lai" là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận". Tuy nhiên, căn cứ vào phạm vi điều chỉnh được quy định tại Điều 1, Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, chúng ta có thể khẳng định khái niệm "tài sản hình thành trong tương lai" chỉ được sử dụng trong một số lĩnh vực nhất định liên quan tới giao dịch bảo đảm. Dưới một giác độ khác, quan điểm nêu trên một lần nữa được tái khẳng định tại Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. Khoản 5, Điều 2, Nghị định nói trên trong phần "Giải thích từ ngữ" đã cho rằng "Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với tổ chức tín dụng". Sau đó Nghị định này còn dành hẳn một chương (Chương III) bao gồm 5 điều luật (từ Điều 14 đến Điều 18) để quy định về "Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay", trong đó Điều 15 quy định "Điều kiện đối với khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay". Qua nghiên cứu toàn văn Điều 15 của Nghị định nêu trên, chúng tôi thấy nội dung quan trọng nhất chính là bên khách hàng vay phải có ít nhất 50% vốn đầu tư của dự án. Sau này tỉ lệ này được giảm xuống còn 15%. (xem Khoản 17, Điều 1, Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng). Như vậy, trong giai đoạn kể trên, khái niệm "tài sản hình thành trong tương lai" thường được hiểu là phải gắn liền với yêu cầu "từ vốn vay". Cùng với thời gian, khái niệm "tài sản hình thành trong tương lai" dần hoàn thiện. Điểm đáng lưu ý đầu tiên của quá trình hoàn thiện khái niệm "tài sản hình thành trong tương lai" chính là nội dung điều luật quy định về "tài sản" được đưa ra tại Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005, theo đó “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”. (xem Điều 163, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 khi quy định về "Tài sản"). Rõ ràng, cụm từ "vật có thực" được khẳng định tại Điều 172, Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995 đã không còn nữa. Tuy nhiên, khái niệm "tài sản hình thành trong tương lai" cũng chỉ được đề cập tới trong Mục 5, Chương XVII, Phần thứ ba, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 quy định về "Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự" mà thôi. Cụ thể, Khoản 2, Điều 320, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 ghi nhận “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”. Từ nội dung điều luật nêu trên, chúng ta thấy khái niệm "tài sản hình thành trong tương lai"  chỉ được hiểu là "động sản, bất động sản" (xem Điều 174, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005) và không được áp dụng đối với "quyền tài sản". Trong các văn bản quy phạm pháp luật về giao dịch bảo đảm, khái niệm "tài sản hình thành trong tương lai"  lại được mở rộng hơn, không bị bó hẹp như trong quy định tại Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005.  Khoản 2, Điều 4, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm khi quy định về "Tài sản bảo đảm" đã đưa ra khái niệm "tài sản hình thành trong tương lai" như sau "Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm". Như vậy, theo khái niệm trên, "tài sản hình thành trong tương lai" lại có thể là bất cứ loại tài sản nào được pháp luật quy định (xem Chương XI, Phần thứ hai, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005). Chính quy định không thống nhất giữa những văn bản quy phạm pháp luật về "tài sản hình thành trong tương lai" dẫn đến có nhiều cách hiểu, cách vận dụng khác nhau giữa các công chứng viên khi chứng nhận hợp đồng, giao dịch có đối tượng là "tài sản hình thành trong tương lai". Chúng tôi sẽ trình bày một vài tình huống như vậy ở phần II của bài viết. Sau đó, trong nhiều đạo luật chuyên ngành, các nhà làm luật đã quy định thêm một số trường hợp cụ thể với những chủ thể xác định được phép tiến hành giao kết hợp đồng, giao dịch có đối tượng là "tài sản hình thành trong tương lai". Ví dụ, Điểm a, Khoản 2, Điều 3, Luật Thương mại ngày 14/6/2005 xác định hàng hoá bao gồm "Tất cả các loại động sản, kể cả động sản hình thành trong tương lai"; Khoản 1, Điều 39, Luật Nhà ở ngày 29/11/2005 quy định về "Mua bán, cho thuê nhà ở thương mại" cho phép "Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng". Hoặc Khoản 8, Điều 4, Luật Kinh doanh Bất động sản ngày 29/6/2006 quy định về "Giải thích từ ngữ" khẳng định "Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể". Cũng theo nội dung đạo luật trên, việc mua bán nhà, công trình xây dựng dù đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. (xem Điều 22, Luật Kinh doanh Bất động sản ngày 29/6/2006). Các điều khoản và điều kiện của việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước được quy định cụ thể tại Điều 4, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản. Điều này có nghĩa khái niệm "tài sản hình thành trong tương lai" không chỉ còn được áp dụng trong các văn bản, hợp đồng liên quan đến lĩnh vực giao dịch bảo đảm thông thường mà đã mở rộng sang một vài lĩnh vực khác. Từ sự phân tích, tổng hợp ở trên, chúng tôi tạm thời rút ra một số đặc điểm cơ bản của "tài sản hình thành trong tương lai" theo pháp luật hiện hành. Cụ thể như sau:

- Đây là một dạng tài sản đặc biệt, chỉ có thể trở thành đối tượng của một số hợp đồng, giao dịch nhất định và tất nhiên chỉ có một vài chủ thể xác định mới được pháp luật cho phép giao kết những hợp đồng, giao dịch loại này.

- Tài sản hình thành trong tương lai có thể là bất cứ loại tài sản nào theo quy định của Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005, nhưng chủ yếu là động sản và bất động sản.

- Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã hiện hữu nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và/hoặc quyền sử dụng và cả tài sản đang trong quá trình hình thành (ví dụ, công trình đang xây dựng, tàu biển đang được đóng...).

Như vậy, về cơ bản khái niệm "tài sản hình thành trong tương lai" đã được đề cập đến trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau nhưng cách thức xác định loại hình tài sản này với tư cách là đối tượng của văn bản công chứng, chủ yếu là hợp đồng thế chấp, vẫn còn có nhiều điểm chưa rõ ràng khiến cho một số công chứng viên từ chối công chứng hợp đồng có đối tượng là "tài sản hình thành trong tương lai". Nguyên nhân là do Điều 5, Luật Công chứng ngày 29/11/2006 khi quy định về "Lời chứng của công chứng viên" đã khẳng định công chứng viên phải có trách nhiệm chứng nhận "...đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật...". Chính vì vậy khi công chứng hợp đồng, giao dịch có đối tượng là "tài sản hình thành trong tương lai" nhiều công chứng viên đã từ chối do không khẳng định được yếu tố "có thật" của tài sản. Trước tình hình trên, Công văn số 3744/BTP-HCTP ngày 04/9/2007 của Bộ Tư pháp hướng dẫn "công chứng giao dịch bảo đảm" đã khẳng định "Tài sản hình thành trong tương lai cũng được coi là tài sản có thật nếu có đầy đủ cơ sở pháp lý để chứng minh". Vậy thì những giấy tờ, tài liệu nào có thể làm cơ sở pháp lý chứng minh sự "có thật" của "tài sản hình thành trong tương lai"? Liên quan tới vấn đề này, Công văn số 2057/BTP-HCTP ngày 09/5/2007 của Bộ Tư pháp về việc "công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai" đã hướng dẫn "Trong trường hợp tài sản hình thành trong tương lai là đất, tài sản gắn liền với đất thì tuỳ từng trường hợp cụ thể mà giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng có thể là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng cũng có thể là hợp đồng góp vốn, quyết định giao thuê đất..." Như vậy, công văn nói trên cũng chỉ liệt kê được một vài giấy tờ, tài liệu để chứng minh tính "có thật" của "tài sản hình thành trong tương lai" trong trường hợp đó là "đất, tài sản gắn liền với đất" mà thôi. Mặt khác, công văn nói trên còn cho phép "Các Phòng công chứng cần căn cứ từng trường hợp cụ thể để chứng nhận các hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người dân và doanh nghiệp" (xem Công văn số 2057/BTP-HCTP ngày 09/5/2007 của Bộ Tư pháp) nên khi giải quyết yêu cầu công chứng hợp đồng có đối tượng là "tài sản hình thành trong tương lai", các công chứng viên đã đưa ra nhiều yêu cầu về hồ sơ, tài liệu rất khác nhau. Ví dụ, đối với tài sản là công trình xây dựng, có công chứng viên chỉ đề nghị người yêu cầu công chứng xuất trình giấy phép xây dựng công trình là đầy đủ nhưng lại có công chứng viên, ngoài giấy phép xây dựng công trình còn bắt buộc người yêu cầu công chứng phải có thêm hợp đồng xây dựng, lắp đặt, mua nguyên vật liệu... phục vụ quá trình thi công, tạo lập "tài sản hình thành trong tương lai". Chính vì vậy người yêu cầu công chứng hiện vẫn gặp rất nhiều khó khăn khi cần phải công chứng hợp đồng thế chấp có đối tượng là "tài sản hình thành trong tương lai".

II. MỘT SỐ TÌNH HUỐNG DIỄN RA TRÊN THỰC TẾ

Không chỉ gặp khó khăn khi xác định những giấy tờ, tài liệu chứng minh tính "có thật" của "tài sản hình thành trong tương lai", người yêu cầu công chứng và ngay cả công chứng viên còn không có cơ sở pháp lý thống nhất để xác định đâu là một "tài sản hình thành trong tương lai". Có tình trạng như vậy là do tính chất chuyên biệt của bản thân khái niệm "tài sản hình thành trong tương lai" cũng như sự phức tạp của hợp đồng, giao dịch trong đời sống dân sự hàng ngày. Trên thực tế hành nghề với tư cách là công chứng viên, chúng tôi thấy có một vài cách hiểu, cách quan niệm khác nhau về "tài sản hình thành trong tương lai". Cụ thể như sau:

2.1. Cách quan niệm thứ nhất là đồng nhất khái niệm "tài sản hình thành trong tương lai" và khái niệm "quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng". Trước hết, chúng ta phải khẳng định "tài sản hình thành trong tương lai" và "quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng" là hai khái niệm hoàn toàn không giống nhau. Khoản 2, Điều 320, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 xác định "tài sản hình thành trong tương lai" là "vật" trong khi "Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ" (Điều 181, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005) và "Các quyền tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm bao gồm quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm đối với vật bảo đảm, quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng và các quyền tài sản khác thuộc sở hữu của bên bảo đảm đều được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự" (Khoản 1, Điều 322, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005). Nếu như căn cứ vào quy định của Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005, khái niệm "tài sản hình thành trong tương lai" chỉ có thể áp dụng đối với các trường hợp tài sản là "vật" trong khi theo quan niệm tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm thì "tài sản hình thành trong tương lai" cũng có thể bao gồm cả "quyền tài sản", trong đó có "quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng". Tuy nhiên, công chứng viên không chỉ gặp khó khăn khi áp dụng những quy định không thống nhất như đã nêu ở trên mà cũng không hề dễ dàng để xác định đâu là "tài sản hình thành trong tương lai" và đâu là "quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng". Để làm rõ khó khăn này, chúng tôi xin đơn cử một ví dụ như sau. Khoản 1, Điều 91, Luật Nhà ở ngày 29/11/2005 quy định về "Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch" xác định nhà ở khi tham gia giao dịch phải "Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật". Tất nhiên, điều luật trên không thể áp dụng cho các trường hợp được dự liệu tại Điều 22, Luật Kinh doanh Bất động sản ngày 29/6/2006 hoặc Điều 39, Luật Nhà ở ngày 29/11/2005... hay trong các giao dịch bảo đảm mà trước hết và chủ yếu là hợp đồng thế chấp theo nội dung Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm. Điều này có nghĩa công chứng viên hoàn toàn được chứng nhận các hợp đồng thế chấp "tài sản hình thành trong tương lai" với đối tượng là căn hộ chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Vướng mắc nảy sinh khi Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm ra văn bản hướng dẫn nghiệp vụ đăng ký giao dịch bảo đảm trong trường hợp đối tượng của hợp đồng thế chấp là căn hộ chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Cụ thể, Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/10/2007 của Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm về việc "giải quyết yêu cầu đăng ký thế chấp đối với nhà chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở" khẳng định đối với những "trường hợp tài sản bảo đảm là nhà chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở" thì "Quý Trung tâm có thể hướng dẫn các bên ký kết hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở giữa bên thế chấp là chủ sở hữu nhà và chủ đầu tư, vì người mua đã có quyền sở hữu nhà ở, nhưng còn thiếu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở". Như vậy theo quan điểm trên, đối tượng của hợp đồng thế chấp lúc này không phải là "tài sản hình thành trong tương lai" (căn hộ đã xây dựng xong nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu) mà là "quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng" (quyền tài sản của bên thế chấp có được từ hợp đồng mua bán nhà ở giữa bên thế chấp và chủ đầu tư). Đặc biệt, chủ thể tham gia giao kết hợp đồng thế chấp (bên thế chấp) lúc này không chỉ là bên mua nhà ở mà bao gồm cả chủ đầu tư xây dựng khu nhà ở đó. Theo nhận xét của chúng tôi, nếu cho rằng trong giả thiết vừa nêu, đối tượng của hợp đồng thế chấp là "quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở" chúng ta sẽ không thể giải đáp được một vài yếu tố sau:

- Điều 388, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005 cho rằng "Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự". Do đó, nếu chúng ta quan niệm lúc này chủ thể tham gia giao kết hợp đồng thế chấp bao gồm cả bên mua nhà và chủ đầu tư thì rõ ràng bản hợp đồng mua bán nhà ở được giao kết giữa hai bên kể trên không làm "xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự" có liên quan tới căn hộ chung cư đó. Nói cụ thể hơn, cho dù điều khoản, điều kiện của bản hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có quy định ra sao cũng sẽ không làm thay đổi hình thức "sở hữu chung" của bên mua nhà và chủ đầu tư trước khi căn hộ nói trên được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Hơn nữa, chúng ta cũng không thể xác định được vai trò của chủ đầu tư trong quan hệ thế chấp căn hộ chung cư. (xem "Thế chấp tài sản" được quy định tại Điều 342, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005)

- Trong mọi trường hợp, điều kiện để "quyền tài sản" trở thành đối tượng của hợp đồng, giao dịch là nó phải "trị giá được bằng tiền" (xem Điều 181, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005). Tuy vậy, trong ví dụ kể trên chúng ta hoàn toàn không có cơ sở để xác định giá tiền của "quyền mua căn hộ" với tư cách là đối tượng của hợp đồng thế chấp. Liệu đó có phải là toàn bộ giá bán căn hộ chung cư được ghi trong hợp đồng mua bán hay tính theo số tiền mà bên mua đã thanh toán cho chủ đầu tư hoặc dựa trên giá cả thị trường của căn hộ chung cư tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp.

Đó là chưa kể đến việc nếu coi đối tượng của hợp đồng thế chấp là "quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở" thì liệu có đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp khi trên thực tế các bên giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hầu như đã hoàn thành mọi "quyền, nghĩa vụ dân sự" của bản thân phát sinh từ bản hợp đồng mua bán nhà ở nói trên. Từ những lẽ trên, cá nhân chúng tôi cho rằng trong trường hợp vừa nêu, đối tượng của hợp đồng thế chấp phải là chính căn hộ đang "hình thành trong tương lai" chứ không phải là "quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở".

2.2. Cách hiểu thứ hai đánh đồng khái niệm "tài sản hình thành trong tương lai" và việc hoàn tất quy trình, thủ tục mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật có liên quan. Giả thiết đưa ra nhằm minh chứng cho tình huống này như sau. Ông Nguyễn Văn A là chủ sử dụng hợp pháp diện tích 100 m2 đất ở đô thị. Năm 2008, Ông Nguyễn Văn A đã chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất nói trên cho Ông Nguyễn Văn B và bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở giữa hai bên đã được công chứng viên Nguyễn Văn C chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật. Sau khi nhận chuyển nhượng, Ông Nguyễn Văn B không thực hiện việc đăng ký sang tên trước bạ quyền sử dụng diện tích đất đã nhận chuyển nhượng. Năm 2009, khi giao kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng 100m2 đất nói trên, Ông Nguyễn Văn B chỉ xuất trình cho công chứng viên giấy chứng nhận quyền sử dụng diện tích đất vẫn đứng tên Ông Nguyễn Văn A cùng với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Ông Nguyễn Văn A và Ông Nguyễn Văn B. Khi tiếp nhận những yêu cầu công chứng như vậy, các công chứng viên thường đưa ra hai phương án giải quyết khác nhau. Phương án thứ nhất là từ chối công chứng hợp đồng thế chấp với lý do diện tích 100m2 đất nói trên chưa thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Ông Nguyễn Văn B. Căn cứ pháp lý cho phương án vừa nêu chính là việc diện tích 100m2 đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bản thân diện tích đất đó cũng đã tồn tại trên thực tế, thoả mãn đầy đủ các điều kiện tham gia giao dịch được pháp luật ghi nhận. Cụ thể, Khoản 1, Điều 106, Luật Đất đai ngày 26/11/2003 quy định về “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” đã nêu rõ người sử dụng đất khi thực hiện các quyền do luật định phải "Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất". Quan điểm nêu trên một lần nữa lại được khẳng định trong Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (xem Điều 184, Nghị định nêu trên) và Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất (xem Điểm 1.1, Mục 1, Phần II, Thông tư liên tịch nói trên). Mặt khác, Khoản 2, Điều 107, Luật Đất đai ngày 26/11/2003 quy định về “Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất” đã khẳng định người sử dụng đất phải "Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật". Trình tự thực hiện nội dung quy định trên cũng được hướng dẫn cụ thể tại Điều 148, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. Và việc đăng ký sang tên trước bạ quyền sử dụng đất cũng hoàn toàn phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005, theo đó "Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" (xem Khoản 1, Điều 168, Bộ luật Dân sự ngày 14/6/2005). Tóm lại, sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo như giả thiết đã đưa ra, Ông Nguyễn Văn B chỉ có thể tiến hành giao kết hợp đồng, giao dịch có đối tượng là quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên trước bạ. Phương án thứ hai là vẫn chứng nhận hợp đồng thế chấp có đối tượng như đã mô tả ở trên dưới dạng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Cơ sở lập luận cho phương án này chính là Ông Nguyễn Văn B có đầy đủ giấy tờ, tài liệu hợp pháp (bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên Ông Nguyễn Văn A và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở giữa Ông Nguyễn Văn A và Ông Nguyễn Văn B), để chứng minh 100 m2 đất nói trên trong tương lai sẽ thuộc quyền sử dụng của mình. Lập luận này được củng cố bởi khái niệm "tài sản hình thành trong tương lai" được quy định tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, mà cụ thể là "Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết". (xem  Khoản 2, Điều 4, Nghị định nói trên). Đó là chưa kể đến trong trường hợp này, Ông Nguyễn Văn B còn "có đầy đủ cơ sở pháp lý để chứng minh" 100 m2 đất nói trên sẽ thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bản thân trong tương lai theo đúng tinh thần Công văn số 3744/BTP-HCTP ngày 04/9/2007 của Bộ Tư pháp hướng dẫn "công chứng giao dịch bảo đảm". Đối chiếu với kết quả phân tích khái niệm "tài sản hình thành trong tương lai" đã được đúc rút tại phần I của bài viết này, chúng tôi không thống nhất về đối tượng cũng như tính chất của hợp đồng, giao dịch được giao kết theo phương án giải quyết thứ hai. Thứ nhất, quyền sử dụng 100 m2 đất hay đối tượng của hợp đồng thế chấp lúc này là tài sản hiện hữu chứ không phải "tài sản hình thành trong tương lai" vì bản thân diện tích đất đã hình thành trên thực tế và hơn nữa cũng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp cho Ông Nguyễn Văn A. Thứ hai, trong trường hợp vừa nêu, nếu có tồn tại yếu tố "hình thành trong tương lai" thì đó phải được hiểu là "chủ sử dụng hình thành trong tương lai" chứ không phải là "tài sản hình thành trong tương lai". Nói cách khác, tài sản lúc này đã hiện hữu và cá nhân sẽ là chủ sử dụng có đầy đủ các giấy tờ hợp pháp làm căn cứ chứng minh cho tư cách "chủ sử dụng hình thành trong tương lai" của bản thân đối với quyền sử dụng diện tích đất đó.

III. KẾT LUẬN

Trên đây, chúng tôi đã trình bày, phân tích một số vấn đề lý luận và thực tiễn có liên quan tới khái niệm "tài sản hình thành trong tương lai" cũng như công chứng hợp đồng, giao dịch có đối tượng là "tài sản hình thành trong tương lai" được pháp luật dân sự nước ta ghi nhận. Có thể nói việc quy định "tài sản hình thành trong tương lai" là đối tượng của một số giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại... như hiện nay là cần thiết, đáp ứng được nhu cầu khách quan của cuộc sống. Tuy nhiên, để tạo điều kiện thuận lợi cho người yêu cầu công chứng cũng như bản thân công chứng viên khi chứng nhận hợp đồng, giao dịch có đối tượng là "tài sản hình thành trong tương lai", các nhà làm luật cần có một quan niệm thống nhất về dạng tài sản đặc biệt này. Hơn nữa, chúng ta cần quy định rõ ràng từng tình huống, chủ thể... cụ thể được phép giao kết hợp đồng, giao dịch có đối tượng là "tài sản hình thành trong tương lai" cũng như những giấy tờ, tài liệu để xác định tính "có thật" của "tài sản hình thành trong tương lai" trong hoạt động công chứng./.


Người đăng :   admin
 Đây là 1 website công chứng rất tốt
 Các dịch vụ công chứng của chúng tôi rất tốt
 Website này rất tốt
 Mọi công việc ở đây đều được xử lý nhanh
Trang chủ | Diễn đàn | Dịch vụ | Tin tức | Giới thiệu | Liên hệ
© CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 3 THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Địa chỉ:  lô D, ô đất D11, khu đô thị mới quận Cầu Giấy
đường Trần Thái Tông, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội